Zwangsvollstreckung:
Eine Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Immobilieneigentümer seinen Kredit nicht mehr bezahlen kann. Wenn ein Hausbesitzer seinen Zahlungen nicht nachkommen konnte, musste er die Immobilie einfach an die Bank abgeben, die die Hypothek auf das Haus hält. Eine Bank kann eine Zwangsvollstreckungsklage gegen den Hausbesitzer erheben. Sie können eine Immobilie verkaufen oder wieder in Besitz nehmen (in Besitz nehmen), um den geschuldeten Betrag eines durch die Immobilie gesicherten ausgefallenen Darlehens zurückzufordern. Die Rechte eines Hauseigentümers an einer Immobilie verfallen, weil die Hypothek nicht bezahlt wird. Kann der Eigentümer die ausstehenden Schulden nicht begleichen oder per Leerverkauf verkaufen, geht die Immobilie in eine Zwangsversteigerung. Wird die Immobilie nicht versteigert, geht sie in das Eigentum des kreditgebenden Instituts über. Zwangsvollstreckungen sind ziemlich unkomplizierte Verkäufe, weil die Banken in der Regel keine "Hausbesitzer" sein wollen, sondern "Hauskredite".
Hier sind die fünf Phasen der Zwangsvollstreckung:
• Verpasste Zahlungen:
Die Zwangsvollstreckung ist ein langer Prozess, der von Staat zu Staat unterschiedlich ist. Eine Zwangsvollstreckung ist eine Immobilie, die bereits von der Bank übernommen wurde. Diese Phase beginnt, wenn der Hausbesitzer mit den Zahlungen für den Wohnungsbaudarlehen (oder manchmal anderen Darlehensbedingungen) in Verzug gerät. Dies ist in der Regel auf Härten wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Tod oder medizinische Probleme zurückzuführen. Kreditgeber können auf eine zweite, dritte, vierte oder noch mehr versäumte Zahlung warten, bevor sie dem Hausbesitzer eine öffentliche Mitteilung senden.
• Öffentliche Bekanntmachung:
Nach drei bis sechs Monaten versäumter Zahlungen zeichnet der Kreditgeber eine öffentliche Mitteilung mit dem Namen "Notice of Default" (NOD) beim County Recorder's Office auf, die angibt, dass der Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist. Der Verzug und die Verkaufsabsicht müssen dem Hauseigentümer innerhalb von 30 Tagen nach der Aufnahme mitgeteilt werden. Dieser Hinweis soll den Kreditnehmer darauf aufmerksam machen, dass er Gefahr läuft, alle Rechte an der Immobilie zu verlieren und aus der Wohnung vertrieben zu werden.
Diese NOD enthält die Eigentumsinformationen, Ihren Namen, den Betrag, den Sie überfällig sind, die Anzahl der Tage, die Sie im Rückstand sind, und eine Erklärung, die angibt, dass Sie gemäß den Bedingungen der Schuldverschreibung und der Hypothek, die Sie unterzeichnet haben, in Verzug sind Ihr Haus gekauft.
Der Hauseigentümer hat eine bestimmte Frist, um auf die Mitteilung zu reagieren und/oder die ausstehenden Zahlungen und Gebühren zu begleichen. Wenn das geschuldete Geld oder ein anderer Verstoß nicht innerhalb einer bestimmten Zeit bezahlt wird, kann der Kreditgeber beschließen, das Eigentum des Kreditnehmers zu sperren.
Der nächste Schritt besteht darin, dass der Kreditgeber eine Verkaufsanzeige für die Immobilie einreicht. Wenn der Kreditnehmer jedoch seine Zahlungen nachholt, kann die Zwangsvollstreckung gestoppt werden.
• Vorabschottung:
Diese Phase beginnt, wenn der Kreditgeber eine Mahnung bezüglich der Immobilie einreicht, die den Immobilieneigentümer darüber informiert, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte einleiten wird, wenn die Schuld nicht beglichen wird. Nach Erhalt der Benachrichtigung der Bank tritt der Hausbesitzer in eine Nachfrist, die als "Vorabschottung" bezeichnet wird. Während dieser Zeit kann der Hausbesitzer einen Deal mit der Bank aushandeln oder den ausstehenden Betrag begleichen, bevor die Zwangsvollstreckung erfolgt. Immobilienbesitzer, die sich in der Phase vor der Zwangsvollstreckung befinden, können einen Leerverkauf tätigen, um ausstehende Schulden zu begleichen. Zahlt der Kreditnehmer den Zahlungsausfall in dieser Phase, endet die Zwangsvollstreckung und der Kreditnehmer vermeidet die Räumung und den Verkauf. Wird der Verzug nicht beglichen, wird die Zwangsvollstreckung fortgesetzt.
• Versteigerung:
Wenn der Zahlungsverzug nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist behoben wird, setzt der Kreditgeber oder sein Vertreter einen Termin für den Verkauf des Hauses im Rahmen einer Zwangsversteigerung (manchmal als Treuhandverkauf bezeichnet) fest. Die Bekanntmachung des Treuhänderverkaufs (NTS) wird beim County Recorder's Office registriert. Die Benachrichtigung wird an den Kreditnehmer gesendet, auf dem Grundstück ausgehängt und in der Zeitung ausgedruckt. Bei der Auktion wird das Haus an den Meistbietenden gegen Bargeld verkauft, der den Höchstgebotspreis in bar bezahlen muss, normalerweise mit einer Vorauszahlung und dem Rest innerhalb von 24 Stunden. Der Gewinner der Versteigerung erhält dann die Treuhänderurkunde über die Immobilie. Ein Eröffnungsangebot für die Immobilie wird vom Zwangsversteigerungskreditgeber festgelegt, der normalerweise dem ausstehenden Kreditsaldo und allen anderen Gebühren entspricht. Das Geld aus dem Verkauf wird verwendet, um die Kosten der Zwangsvollstreckung, Zinsen, Grundpfand und Steuern usw. zu begleichen. Der Restbetrag wird an den Hausbesitzer ausbezahlt. In vielen Staaten hat der Kreditnehmer das "Rückzahlungsrecht" (er kann das ausstehende Geld aufbringen und die Zwangsvollstreckung stoppen) bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Haus versteigert wird.
• Nach der Zwangsvollstreckung:
Erwirbt ein Dritter die Immobilie bei der Zwangsversteigerung nicht oder gibt es keine höheren Gebote als das Eröffnungsgebot, wird der Kreditgeber Eigentum daran. Die Immobilie wird vom Anwalt, der den Verkauf durchführt, für den Kreditgeber erworben. Wenn dies eintritt und das Eröffnungsgebot nicht erfüllt wird, gilt die Immobilie als Bank-Owned Property oder Real Estate Owned (REO). Dies geschieht, weil viele der Immobilien, die bei Zwangsversteigerungen zum Verkauf angeboten werden, weniger wert sind als der Gesamtbetrag, der der Bank oder dem Kreditgeber geschuldet wird oder wenn niemand darauf bietet. Die "bankeigene" Immobilie wird dann wieder zum Verkauf angeboten, meist über einen Immobilienmakler gelistet.
